Belaste of onbelaste verhuuropbrengst

Wordt er belasting op huurinkomsten geheven? Dat hangt er voornamelijk van af wélke woning je verhuurt, en wat voor soort verhuur je bedrijft.

Het Nederlandse belastingstelsel

Het Nederlandse belastingstelsel kent verschillende belastingboxen. Voor de meeste particulieren is Box 1 (“Inkomen uit werk en woning”) en Box 3 (“Inkomen uit sparen en beleggen”) van toepassing. In Box 1 wordt inkomen belast tegen het progressieve belastingtarief (variërend van 36,25% tot 52%). In Box 3 wordt vermogen belast: de zogenaamde vermogensrendementheffing (1,2%) is van toepassing op vermogen boven € 21.139 (drempel in 2014).

Hieronder volgen een aantal verhuursituaties.

Verhuren van woning die geen hoofdverblijf is

Als je een woning bezit die niet jouw hoofdverblijf is (je bewoont die woning niet, en je bent niet ingeschreven op het adres van die woning), dan wordt deze woning gekenmerkt als een belegging. Deze woning valt volgens het belastingstelsel in Box 3: in de belastingaangifte geef je de netto vermogenswaarde van de woning op (recente WOZ-waarde minus de uitstaande hypotheeksom).

Type verhuur:

a). Een reguliere huurder (langer dan 6 maanden): als je een reguliere huurder hebt wordt er geen belasting op huurinkomsten geheven. Voorbeeld: je bezit een woning met een WOZ-waarde van € 220.000 en een hypotheek van € 150.000. Jouw netto vermogen bedraagt dan € 70.000. Als we er van uitgaan dat dit jouw totale vermogen is, dan bedraagt de vermogensrendementheffing:

€ 70.000 – 21.139 (drempel) * 1,2% = € 586.

b.) Tijdelijke verhuur aan toeristen & expats (op dag-/maandbasis): tijdelijke verhuur wordt gezien als actief vermogensbeheer waardoor de fiscus de huurinkomsten kan aanmerken als inkomen uit werk en woning (Box 1). De huurinkomsten worden dan progressief belast. Als je de exploitatie uitbesteedt dan zijn jouw inkomsten onbelast in Box 3. Een heel verschil!

Verhuren van een woning die jouw hoofdverblijf is

Als je jouw hoofdverblijf verhuurt (de woning waarop je bent ingeschreven) dan zijn de volgende verhuursituaties mogelijk.

a.) Je verhuurt op tijdelijke basis als je van huis (bijvoorbeeld door middel van particuliere vakantieverhuur): 70% van de huurinkomsten worden in Box 1 belast tegen het progressieve belastingtarief.

c.) Je verhuurt een deel van je eigen woning, bijvoorbeeld een kamer. Hier kan de kamerverhuurvrijstelling van toepassing zijn: huurinkomsten zijn onbelast als je tot € 4.748 (in 2014) aan kale huurinkomsten ontvangt. Verder is het van belang dat het verhuurde geen zelfstandige woning is, dat zowel jij als de huurder staan ingeschreven op het adres gedurende de hele huurperiode, en dat je niet tijdelijk verhuurt. Als je aan deze voorwaarden voldoet zijn de huurinkomsten uit kamerverhuur onbelast. Dit wordt ook wel de hospitaregeling genoemd. Als je niet aan de voorwaarden voldoet dan zijn de huurinkomsten weliswaar nog steeds onbelast, maar ditmaal in Box 3 en verlies je de hypotheekrenteaftrek op het verhuurde deel.

d.) Je verhuurt een deel van je woning op tijdelijke basis, bijvoorbeeld volgens het Bed and Breakfast-concept. Normaal gezien worden de inkomsten belast in Box 1 aangezien dit wordt gezien als actieve werkzaamheden. Als je de exploitatie uitbesteedt kun je de huurinkomsten netto in Box 3 ontvangen maar verlies je de hypotheekrenteaftrek op het Bed and Breakfast deel.