Wat is een voorlopig koopcontract?

Een voorlopig koopcontract is een koopcontract dat vooraf gaat aan de overdracht bij de notaris en waarin meestal ontbindende voorwaarden zijn opgenomen. Het kan ook koopovereenkomst of koopakte genoemd worden.

Op het moment dat je als koper en verkoper het eens bent over de prijs van een bestaande woning tekenen jullie een voorlopig koopcontract. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning moet een overeenkomst getekend worden voor de aankoop van de grond en de bouw van de woning op de grond. Dit heet een koop-aanneemovereenkomst.

De naam voorlopig koopcontract is ietwat misleidend, omdat het koopcontract wel degelijk is gesloten. De levering moet alleen nog gebeuren. Echter zijn er wel ontbindende voorwaarden en heb je drie dagen wettelijke bedenktijd.

Je hebt als koper van een bestaande woning drie dagen het recht het voorlopige koopcontract te ontbinden zonder opgave van reden. Deze bedenktijd gaat in op de dag nadat de koper de door de verkoper getekende koopcontract heeft ontvangen. De drie dagen moeten minimaal twee werkdagen bevatten. Een koper van een nieuwbouwwoning daarentegen heeft zeven dagen bedenktijd. Gedurende deze bedenktijd kan de koper, zonder opgaaf van reden, de koop ongedaan maken.

Het voorlopig koopcontract kan voortaan ook worden ingeschreven in de openbare registers. De koper is daardoor beter beschermd tegen bijvoorbeeld levering van de woning aan een hogere bieder of tegen faillissement van de verkoper. De nieuwe wet stelt ook beperkingen aan het vooruitbetalen van de koopsom door de koper. Bij aankoop van een woning of appartement kun je niet verplicht worden tot het vooruitbetalen van de koopprijs. Wel kan de verkoper bedingen dat de koper een bedrag van maximaal 10 procent van de koopprijs (ingeval van nieuwbouw maximaal 10 procent van de aanneemsom) in depot stort bij een notaris als waarborgsom voor het nakomen van de verplichtingen.

Verplichtingen van de verkoper en koper
De belangrijkste afspraken waaraan de verkoper van een woning zich moet houden zijn:

  • Levering vrij van hypotheek
    De kopende partij moet ervan uit kunnen gaan dat de woning niet meer belast is met het recht van hypotheek. De prijs is immers op deze aanname vastgesteld. Deze bepaling verzekert de koper er ook van dat de woning niet alsnog door de bank verkocht kan worden omdat de verkoper failliet is verklaard.
  • Levering vrij van verontreiniging
    De verkoper verklaart hierbij dat, voor zover hij weet, de grond niet verontreinigd is. Dit is uiteraard geen garantie. Als je als koper wil uitsluiten dat de bodem verontreinigd is, zal je een bodemonderzoek moeten laten uitvoeren.
  • Levering vrij van lasten
    De verkoper moet bijvoorbeeld garanderen dat alle onroerende zaakbelasting (OZB) voor de overdracht aan de gemeente voldaan is.
  • Levering vrij van huur en pacht
    De verkoper verklaart hierbij dat er geen huurcontract loopt waar huurders zich op kunnen beroepen. Dit betekent dat de verkoper alleen het recht heeft gekregen gebruik te maken van de woning.
  • Levering vrij van aanschrijving tot woningverbetering
    Dit zal vooral voorkomen bij woningen die door de woningbouwvereniging worden verkocht.

De koper is uiteraard verplicht de voor de koop van de woning overeengekomen prijs te betalen.

Koopcontract
Voor de koop van een woning is het verplicht dat een schriftelijke overeenkomst wordt opgemaakt. In principe maken de koper en verkoper zelf uit wat in deze overeenkomst wordt opgenomen. Vaak wordt gebruikt gemaakt van een standaard overeenkomst. In een koopcontract worden de volgende zaken minimaal opgenomen:

  • Gegevens verkoper(s) en koper(s)
  • Gegevens van de woning
  • Koopprijs
  • Ontbindende voorwaarden

Meestal bevat het voorlopige koopcontract de ontbindende voorwaarden. De meest voorkomende zijn:

  • Het verkrijgen van een financiering
    Een financieringsclausule geeft je als koper het recht de koop te ontbinden als je met het oog op betaling van de koopprijs geen lening kan verkrijgen. Dit kan niet zomaar, je krijgt als koper een zogenaamde inspanningsverplichting. Je moet inspanning verrichten om een financiering te verkrijgen. Je zou ten minste drie afwijzingsbrieven van gerenommeerde geldverstrekkers moeten hebben. De verkoper kan bij ontbinding vanwege het niet verkrijgen van de financiering geen schadevergoeding eisen.
  • Ernstige beschadigingen aan de woning
    Deze clausule geldt bij ernstige beschadigingen tussen het moment van ondertekening van het voorlopige koopcontract en het moment van levering bij de notaris. Hierbij kan je denken aan brand of stormschade. Als blijkt de woning ernstig beschadigd is, dan kan je als koper ontbinding van de overeenkomst of herstel van de schade eisen. Dit laatste moet uiteraard wel mogelijk zijn.
  • Koper kan geen woonvergunning krijgen
    In sommige gemeenten is het noodzakelijk dat je als koper in het bezit bent van een woonvergunning. Als na ondertekening van het voorlopige koopcontract blijkt dat je als koper geen woonvergunning krijgt, dan wordt het koopcontract ontbonden.
  • Opschortende voorwaarden