Huurder verplichtingen

Verplichtingen van de huurder

Hoofdverplichtingen huurder: betaling huurprijs en zorgvuldig gebruik

Niet alleen voor de verhuurder, maar ook voor de huurder vloeien uit de huurovereenkomst verplichtingen voort. De belangrijkste verplichting is natuurlijk dat de huurder de overeengekomen huurprijs tijdig en volledig moet voldoen (art. 7:212 BW).

Daarnaast zal de huurder de gehuurde zaak zorgvuldig en overeenkomstig haar bestemming moeten gebruiken (art. 7:213 BW). De huurder mag het gehuurde pand niet bewust vernielen. Maar hij mag evenmin het pand zodanig gebruiken dat het daardoor sneller beschadigd raakt dan de normaal te verwachten slijtage bij een zorgvuldig gebruik. Bij het gebruik heeft de huurder dus de gangbare zorgvuldigheid in acht te nemen.

Voorts dient de huurder de zaak niet anders te gebruiken dan in de huurovereenkomst is overeengekomen (art. 7:214 BW). Heeft de gehuurde zaak in de huurovereenkomst de bestemming van woning gekregen, dan mag de huurder daarvan geen opslagplaats, kantoor of fabrieksruimte maken. Is overeengekomen dat de gehuurde zaak moet worden gebruikt als fabriekshal, dan is het niet geoorloofd de zaak als woning te gebruiken. Hebben partijen in de huurovereenkomst niets over de bestemming of het gebruik van de gehuurde zaak bepaald, dan moet worden aangesloten bij de aard van de verhuurde pand. Aan de hand van het uiterlijk en de inrichting van de zaak kan doorgaans worden afgeleid welk gebruik voor ogen stond. Een woonhuis dient, gezien haar aard, door de huurder te worden gebruikt als woning, zodat een gebruik als kantoor of fabriekshal niet is toegestaan (art. 7:214 BW). Wanneer een huurder in zijn woning tevens een kantoor wil vestigen of zijn bedrijf op dat adres wil inschrijven, doet hij er dus verstandig aan dit uitdrukkelijk in de huurovereenkomst te bedingen.


Aanbrengen van veranderingen aan de gehuurde zaak

Het huurrecht geeft antwoord op de veel voorkomende vraag in hoeverre de huurder gerechtigd is wijzigingen aan de gehuurde zaak aan te brengen en, zo ja, wat daarvan de gevolgen zijn bij het einde van de huur. De hoofdregel is dat de huurder niet bevoegd is om de inrichting of gedaante van de gehuurde zaak geheel of gedeeltelijk te veranderen. De huurder mag dus noch binnen, noch buiten enige wijzigingen aanbrengen. Wil hij dat toch, dan heeft hij daarvoor de schriftelijke toestemming nodig van de verhuurder. Ontbreekt die toestemming, dan is de verhuurder – zowel tijdens als na afloop van de huur – gerechtigd om te vorderen dat de aangebrachte wijzigingen weer ongedaan worden gemaakt.

Op deze hoofdregel bestaat een algemene uitzondering, die zowel geldt in geval van verhuur van woonruimten als van bedrijfsruimten. Veranderingen en toevoegingen die aan het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kunnen worden, mag de huurder steeds aanbrengen, dus ook zonder toestemming van de verhuurder. De verhuurder is niet gerechtigd daarvan tijdens de huur de verwijdering te eisen. Wel mag hij vorderen dat de huurder deze veranderingen bij het einde van de huur wegneemt en ongedaan maakt (art. 7:215 lid 1 BW).

De hoofdregel en de algemene uitzondering van art. 7:215 lid 1 BW, geldend voor alle huurvormen, zijn van regelend recht, voorzover het de buitenzijde van het gehuurde betreft. Voorzover het gaat om de binnenzijde zijn zij van dwingend recht (art. 7:215 lid 6 BW).


Aanbrengen van veranderingen aan een gehuurde woning

Op de verhuur van woonruimte zijn de hierboven genoemde hoofdregel en de daarop bestaande uitzondering evengoed van toepassing. Maar daarnaast geldt nog een bijzondere uitzondering. De regels die deze bijzondere uitzondering beheersen, zijn van dwingend recht voor wat betreft het aanbrengen van wijzigingen aan de binnenkant van de gehuurde woning. Er kan niet ten nadele van de huurder van worden afgeweken. Voor wat betreft de bevoegdheid van de huurder tot het aanbrengen van veranderingen aan de buitenzijde, zijn de regels evenwel van regelend recht. De verhuurder die niet wil dat een huurder op grond van de hier bedoelde uitzondering gerechtigd is om aan de buitenzijde van de verhuurde woning wijzigingen aan te brengen, dient dit uitdrukkelijk in de huurovereenkomst of de (algemene huurvoorwaarden) uit te sluiten, aangezien anders de wettelijke regeling van aanvullend recht van toepassing zal zijn (art. 7:215 lid 6 BW).

De bijzondere uitzondering voor woonruimten op de eerder omschreven hoofdregel, zoals omschreven in art. 7:215 BW, kan als volgt worden samengevat.

Wil de huurder van een woning veranderingen aanbrengen die niet onder de algemene uitzondering vallen, dan moet hij daarvoor steeds de schriftelijke toestemming aan de verhuurder vragen. Maar de verhuurder dient in beginsel binnen acht weken zijn toestemming te verlenen, tenzij hij van mening is dat de voorgenomen veranderingen leiden tot een verminderde verhuurbaarheid of waardedaling van de woning of hij andere zwaarwichtige bezwaren daartegen heeft (art. 7:215 lid 2 en lid 4 BW).

Indien de verhuurder de toestemming om één van de voormelde (of een andere) redenen niet verleent, kan de huurder naar de rechter stappen en aan deze vragen hem te machtigen om de voorgenomen veranderingen toch aan te brengen.

In de door de huurder aangespannen procedure beoordeelt de rechter als eerste of de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid van de gehuurde woning schaden of leiden tot een waardedaling van de woning. Wanneer hij concludeert dat dit niet het geval is, wijst hij de vordering van de huurder toe. Maar ook als de veranderingen wel een verminderde verhuurbaarheid of een waardedaling van de woning tot gevolg zullen hebben, bestaat de kans dat de rechter de vordering van de huurder toewijst. Daartoe is de rechter evenwel alleen bevoegd als de voorgenomen veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door de huurder of het woongenot verhogen en geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten (art. 7:215 lid 4 BW).

De rechter toetst dus eerst of de voorgenomen veranderingen het woongenot van de huurder verbeteren of het gebruik doelmatiger maken. Dit zal nagenoeg steeds het geval zijn, omdat de huurder anders de veranderingen niet zou willen aanbrengen. Dit is slechts anders voorzover het gaat om voorgenomen veranderingen die de huurder wenst door te voeren om een andere reden dan in verband met de woonfunctie van de woning, bijvoorbeeld in verband met zijn kantoor. Verder denke men aan veranderingen die slechts in zeer geringe mate bijdragen aan een doelmatiger gebruik of een verhoogd woongenot en die in het niet vallen bij de belangen van de verhuurder tegen het aanbrengen van de voorgenomen veranderingen (zie hierna).

Wanneer de rechter tot de conclusie komt dat de voorgenomen veranderingen leiden tot een doelmatiger gebruik van de woning of een verhoging van het woongenot, dan nog zal hij de vordering van de huurder moeten afwijzen als hij van mening is dat de verhuurder terecht stelt zwaarwichtige bezwaren te hebben tegen de voorgenomen veranderingen. Bij ‘zwaarwichtige bezwaren’ kan gedacht worden aan gevaren die de voorgenomen veranderingen of toevoegingen voor het verhuurde gebouw kunnen opleveren of aan een niet meer ongedaan te maken waardevermindering van de zaak. Voorts denke men aan het aanbrengen van een balkon aan een gebouw, waarvan de constructie dit extra gewicht niet toelaat of dat zo ontsierend is, dat de waarde van het gebouw daardoor wordt aangetast.

In de praktijk zal de rechter bij een beroep van de huurder op deze regeling vaak de belangen van de huurder bij het aanbrengen van de voorgenomen wijzigingen afwegen tegen de belangen van de verhuurder om zich daartegen te verzetten. Art. 7:215 lid 4 BW biedt daartoe de ruimte. Naarmate het woongenot minder door de voorgenomen veranderingen wordt verhoogd, zal de rechter eerder zwaarwichtige bezwaren van de verhuurder aanwezig achten die zich daartegen verzetten. Naarmate de voorgenomen veranderingen meer het woongenot zullen verhogen, zullen de bezwaren van de verhuurder zwaarwichtiger moeten zijn om het verlenen van de machtiging aan de huurder te kunnen tegenhouden. Meestal zal het tevens verschil maken of de veranderingen aan de binnenzijde of aan de buitenzijde van de gehuurde woning zullen worden toegepast. De verhuurder zal als regel tegen het aanbrengen van veranderingen aan de buitenzijde meer gerechtvaardigde bezwaren hebben dan tegen het aanbrengen van wijzigingen intern. Anderzijds is de regeling voor het aanbrengen van veranderingen aan de buitenzijde van aanvullend recht. Wanneer de verhuurder daartegen ernstige bezwaren zou hebben gehad, had hij dit maar in de huurovereenkomst moeten regelen. Bij veranderingen aan de binnenzijde had hij die bevoegdheid niet, zodat hij is aangewezen op de toetsing door de rechter. Niettemin zal de rechter op basis van alle relevante feiten een beslissing nemen, met inachtneming van de wettelijke regels op dit punt.

Wanneer de rechter oordeelt dat de voorgenomen veranderingen géén verminderde verhuurbaarheid of waardedaling van de woning tot gevolg zullen hebben of, wanneer dat wel het geval mocht blijken te zijn, het woongenot van de huurder (aanmerkelijk) verhogen terwijl hij de bezwaren van de verhuurder niet zwaarwichtig acht, dan wijst hij de vordering van de huurder toe. De rechter machtigt in dat geval de huurder om de voorgenomen veranderingen – op eigen kosten – aan te brengen. De verhuurder is niet in staat om tijdens de huur verwijdering van deze veranderingen te vorderen. Wel behoudt hij dat recht bij het einde van de huur (zie tevens hierna).

De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen. Denkbaar is dat hij de huurder verplicht om de voorgenomen veranderingen bij het einde van de huur op eigen kosten weg te nemen en de zaak in de oude toestand te herstellen. De rechter kan tevens – zij het alleen op vordering van de verhuurder – de huurprijs verhogen, indien de veranderingen daartoe aanleiding geven (art. 7:215 lid 5 BW).

De verhuurder die door de huurder in de onderhavige procedure wordt betrokken, dient tevens rekening te houden met de belangen van andere personen ten aanzien van de verhuurde zaak. Die andere personen kunnen bijvoorbeeld de vruchtgebruiker of erfpachter zijn. Indien de verhuurder zelf niet de eigenaar is, zal hij ook met diens belangen rekening moeten houden. De wet bepaalt daarom dat, wanneer de verhuurder niet tevens de eigenaar, vruchtgebruiker of erfpachter van de zaak is, hij ervoor moet zorgen dat ook de eigenaar, vruchtgebruiker of erfpachter tijdig in het geding wordt geroepen. Indien op de zaak een hypotheek rust, bestaat deze verplichting tevens ten aanzien van de hypotheekhouder (art. 7:215 lid 3 BW).


Wegneemrecht / vergoedingsrecht ten aanzien van aangebrachte veranderingen

Voor de vraag of de huurder gerechtigd dan wel verplicht is om aangebrachte veranderingen en toevoegingen te verwijderen en of hij daarvoor eventueel een vergoeding van de verhuurder kan verlangen, is van belang of die veranderingen en toevoegingen bevoegd of onbevoegd zijn aangebracht. De veranderingen en toevoegingen zijn bevoegd door de huurder aangebracht als zij zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kunnen worden (art. 7:215 lid 1 BW), mits – voor wat de buitenzijde betreft – de verhuurder de bevoegdheid tot het aanbrengen ervan niet contractueel heeft uitgesloten (art. 7:215 lid 6 BW). De veranderingen en toevoegingen zijn eveneens bevoegd door de huurder aangebracht als zij met schriftelijke toestemming van de verhuurder zijn doorgevoerd (art. 7:215 lid 1 BW). Dit geldt eveneens als de verhuurder in de huurovereenkomst of algemene huurvoorwaarden uitdrukkelijk heeft bedongen dat de huurder niet gerechtigd is om aan de buitenzijde wijzigingen aan te brengen. Immers: een nadien door de verhuurder verleende schriftelijke toestemming wordt geacht deze eerdere uitsluiting terzijde te stellen. In geval van woonruimten zijn de veranderingen en toevoegingen eveneens bevoegd door de huurder aangebracht als hij daarvoor een machtiging van de kantonrechter heeft verkregen (art. 7:215 lid 3 BW). Die machtiging zal hij zowel voor veranderingen aan de binnen- als aan de buitenzijde kunnen ontvangen, mits – voor wat de buitenzijde betreft – de verhuurder de bevoegdheid tot het aanbrengen van wijzigingen niet heeft uitgesloten. De kantonrechter zal bij zijn beslissing natuurlijk gebonden zijn aan een dergelijke door de wet geoorloofde uitsluiting.

De huurder is te allen tijde – ongeacht of hij bevoegd of onbevoegd veranderingen of toevoegingen aan de binnen- of buitenzijde van het gehuurde pand heeft aangebracht – tot aan de ontruiming (dus ook daarvóór, maar niet meer daarna) gerechtigd om de door hemzelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde pand in de toestand wordt gebracht die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht (art. 7:216 lid 1 BW). Opvallend is dus dat de huurder die bevoegdheid ook heeft als de veranderingen onbevoegd zijn aangebracht, bijvoorbeeld omdat het gaat om wijzigingen aan de buitenzijde van het pand die op grond van de overeenkomst niet daar mochten worden aangebracht of omdat de vereiste toestemming van de verhuurder of machtiging van de kantonrechter ontbreekt. Aan het wegneemrecht doet dit geen afbreuk, mits het pand, voorzover dat redelijkerwijs kan worden gevergd, in de oude staat wordt teruggebracht.

De huurder kan zowel tijdens als bij het einde van de huur door de verhuurder verplicht worden om ongeoorloofde veranderingen en toevoegingen op eigen kosten te verwijderen en het gehuurde pand (voor dit deel) weer in de oude staat te herstellen. Dat vorderingsrecht heeft de verhuurder niet als het gaat om bevoegd aangebrachte veranderingen en toevoegingen. De huurder is namelijk niet verplicht tot het ongedaan maken van geoorloofde veranderingen en toevoegingen, ook niet bij het einde van de huur (art. 7:215 lid 2 BW). Dit is slechts anders voorzover de verhuurder in de huurovereenkomst of bij het verlenen van zijn schriftelijke toestemming zulks uitdrukkelijk als voorwaarde heeft gesteld of, bij verhuur van woonruimten, als de kantonrechter deze verplichting bij het verlenen van de machtiging aan de huurder heeft opgelegd (art. 7:215 lid 2 BW).

De huurder is dus weliswaar gerechtigd om geoorloofde veranderingen en toevoegingen weg te nemen (zie eerder), maar hij kan daartoe niet door de verhuurder worden gedwongen, tenzij de verhuurder zulks heeft bedongen of de kantonrechter dit als last bij het verlenen van een machtiging heeft opgelegd. Doet dit laatste zich niet voor, dan mag de huurder, wanneer hij dat wenst, de bevoegdelijk door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ook laten zitten. In dat geval heeft hij ten aanzien daarvan jegens de verhuurder recht op een geldelijke vergoeding uit hoofde van art. 6:212 BW (ongerechtvaardigde verrijking), zelfs als de verhuurder de veranderingen en toevoegingen uiteindelijk niet wenst te behouden en zelf tot verwijdering ervan overgaat (art. 7:216 lid 3 BW). Voor het recht op een geldelijke vergoeding ter zake van bevoegd aangebrachte veranderingen en toevoegingen wordt aangesloten bij het leerstuk van de ‘ongerechtvaardigde verrijking’ in art. 6:212 BW. Ingevolge deze bepaling is hij, die ongerechtvaardigd verrijkt is ten koste van een ander, verplicht – voorzover dit redelijk is – diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Wil de huurder aanspraak kunnen maken, dan moet hij dus wel kosten hebben gemaakt voor het aanbrengen van de veranderingen en toevoegingen. De door de verhuurder te betalen vergoeding kan nooit hoger zijn dan de door de huurder gemaakte kosten. Maar bovendien is deze vergoeding nooit hoger dan het bedrag waarmee de verhuurder op het moment van het einde van de huur daadwerkelijk is verrijkt. Zodoende moet tevens rekening worden gehouden met waardeverminderingen van de geoorloofde veranderingen en toevoegingen in verband met beschadiging, slijtage door normaal gebruik of een tweedehandswaarde. Art. 6:212 BW biedt de mogelijkheid om op grond van de redelijkheid de verrijking vast te stellen en – hier – om de door de verhuurder te betalen vergoeding te bepalen.


Het verrichten van kleine herstellingen

De huurder is verplicht te zijnen koste de kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken (art. 7:217 BW). In beginsel is de huurder dus belast met het verrichten van kleine dagelijkse herstellingen. De kosten daarvan dient hij zelf te dragen. De overheid heeft een lijst gemaakt van gebreken die binnen dit kader in elk geval als kleine herstellingen moeten worden beschouwd en aldus voor rekening van de huurder komen. Maar daarnaast kunnen er natuurlijk nog andere kleine herstellingen bestaan. Dit dient dan aan de hand van de feitelijke omstandigheden te worden beoordeeld. Voorzover de kleine herstellingen – al dan niet op de eerder genoemde lijst voorkomend – het gevolg zijn van het feit dat de verhuurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting tot herstel van gebreken, is het onredelijk om de huurder ook hiervoor te laten opdraaien. Dit kleine gebrek zou immers niet zijn ontstaan als de verhuurder wel aan zijn verplichtingen had voldaan. De wet bepaalt dan ook dat deze kleine herstellingen niet voor rekening van de huurder zijn, maar eveneens door de verhuurder moeten worden verricht.

Van de bovenstaande regeling kan bij de verhuur van bedrijfsruimten worden afgeweken, ook ten nadele van de huurder. Bedongen kan bijvoorbeeld worden dat de huurder niet alleen kleine, maar zelfs grote herstellingen voor eigen rekening moet (laten) verrichten). Eveneens is het denkbaar dat wordt bedongen dat de verhuurder belast is met het herstel van (nader genoemde) kleine gebreken.

Bij de verhuur van woonruimten is het bepaalde in art. 7:217 BW van dwingend recht, in die zin dat er niet ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken, behalve voorzover het gaat om gebreken aan en herstellingen van objecten die door de huurder zelf – bevoegd of onbevoegd – zijn aangebracht. Op grond van de hoofdregel moeten kleine gebreken aan en herstellingen van objecten die door de huurder zelf zijn aangebracht, namelijk door de huurder zelf worden verholpen resp. verricht. Het is toegestaan hiervan ten gunste van de huurder af te wijken door overeen te komen dat de verhuurder ook deze herstellingen voor zijn rekening neemt. Het is immers altijd geoorloofd om ten gunste van de huurder van de wettelijke regeling af te wijken, zowel bij de verhuur van woonruimten als van bedrijfsruimten. Maar grote gebreken aan en herstellingen van door de huurder zelf aangebrachte objecten, die niet als kleine herstellingen in de zin van art. 7:217 BW zijn aan te merken, moeten krachtens de wettelijke hoofdregel in beginsel wél door de verhuurder worden verholpen resp. verricht. Hiervan kan nochtans ten nadele van de huurder worden afgeweken, ook bij woonruimten, maar alleen voorzover het gaat om objecten die – bevoegd – door de huurder zelf zijn aangebracht (art. 7:242 BW).


Aansprakelijkheid huurder voor veroorzaakte schade aan de gehuurde zaak

De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst (art. 7:218 lid 1 BW). Daarbij verdient opmerking dat de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden (art. 7:219 BW). Schade die is veroorzaakt door onzorgvuldig handelen van een van de gezinsleden van de huurder, een bezoeker of een onderhuurder wordt derhalve aangemerkt als schade die is veroorzaakt door het onzorgvuldig handelen van de huurder zelf.

De huurder is alleen aansprakelijk voor schade die voortvloeit uit een hem toe te rekenen tekortkoming. De huurder schiet niet tekort als de schade door overmacht is ontstaan. Hij schiet evenmin tekort als hij – zonder toestemming – veranderingen en toevoegingen aanbrengt, die aan het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kunnen worden. Ook schiet hij niet tekort als hij met schriftelijke toestemming van de verhuurder of, bij verhuur van woonruimte, met machtiging van de kantonrechter wijzigingen heeft aangebracht. Die kunnen dan niet als schade of een beschadiging worden aangemerkt. Voor grote gebreken en herstellingen, die niet uit een onzorgvuldig handelen van de huurder voortvloeien, is de huurder niet aansprakelijk, tenzij deze – bij de verhuur van bedrijfsruimte – contractueel voor rekening van de huurder zijn gebracht.

Waarop ziet de aansprakelijkheidsbepaling van art. 7:218 lid 1 BW dan wel? Als voorbeeld kan men denken aan schade die is veroorzaakt door het onzorgvuldig handelen van de huurder (of diens gezinsleden, bezoekers en / of onderhuurders), het niet verrichten van kleine herstellingen die voor rekening van de huurder zijn en het onbevoegd aanbrengen van veranderingen en toevoegingen. De verhuurder kan de huurder hiervoor aansprakelijk stellen en vorderen dat de schade wordt hersteld of de ongeoorloofde verandering wordt verwijderd.

De wet geeft tevens een bewijsregel (art. 7:218 lid 2 BW). Alle schade aan de binnenzijde van het verhuurde pand wordt vermoed te zijn ontstaan door een tekortkoming van de huurder. De huurder dient derhalve alle schade aan de binnenzijde van het gehuurde gebouw te vergoeden of te herstellen, tenzij hij bewijst dat die niet het gevolg is van een tekortkoming zijnerzijds, bijvoorbeeld omdat er sprake is van een gebrek dat door normaal gebruik of slijtage is ontstaan en dat niet als een kleine herstelling voor zijn rekening komt of doordat er sprake is van overmacht.
Deze bewijsregel geldt niet voor schade aan de buitenzijde van het gehuurde gebouw. De verhuurder die stelt dat de huurder daarvoor aansprakelijk is, moet dit op grond van de normale procesregels bewijzen. Om onduidelijkheden te voorkomen ten aanzien van de vraag of een gebrek of beschadiging reeds bij aanvang van de huur aanwezig was, bepaalt de wet dat de huurder vermoed wordt het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen (art. 7:218 lid 3 BW). Schade aan de binnenzijde wordt daardoor vermoed niet al bij aanvang van de huur aanwezig te zijn geweest. Op grond van het eerstgenoemde wettelijke vermoeden wordt de huurder vervolgens geacht aansprakelijk voor deze schade te zijn, tenzij hij alsnog het tegendeel bewijst. Ook schade aan de buitenzijde wordt vermoed niet reeds bij aanvang van de huur aanwezig te zijn geweest, maar hier zal de verhuurder moeten aantonen dat die schade tijdens de huur door de huurder of diens gezinsleden is veroorzaakt. Deze bewijsregels gelden slechts voor de aansprakelijkheid voor schade tijdens de huur. Voor de aansprakelijkheid van de huurder voor schade bij het einde van de huur dient te worden gekeken naar art. 7:224 lid 2 BW. Die bepaling gaat in dat geval – bij het einde van de huur – vóór op het wettelijk vermoeden van art. 7:218 lid 3 BW (zie in dit artikel de zinsnede: ‘… onverminderd art. 7:224 lid 2 ..’).


Gedoogplicht van de huurder inzake het verrichten van onderhoud door de verhuurder

De verhuurder kan er belang bij hebben werkzaamheden aan de door hem verhuurde zaak uit te oefenen, bijvoorbeeld in verband met onderhoud of reparaties. Ofschoon de huurder het gebruiksrecht heeft, moet hij dulden dat de verhuurder tijdens de huur dringende werkzaamheden aan het gehuurde pand verricht, zelfs als dit niet (direct) leidt tot een verhoging van het huurgenot. De huurder is verplicht aan de verhuurder voldoende gelegenheid te geven deze werkzaamheden te plannen en uit te voeren. Hetzelfde geldt wanneer de verhuurder door de buurman wordt verplicht om toe te staan dat deze van zijn erf gebruikmaakt in verband met onderhoud of reparatie van diens gebouw (‘ladderrecht van art. 5:56 BW). Ook dan kan de verhuurder de huurder verplichten om te gedogen dat de buurman daarvoor gebruikmaakt van de verhuurde zaak (art. 7:220 lid 1 BW).

Afhankelijk van de mate waarin het gebruik door de verhuurder (of de buurman) het huurgenot van de huurder aantast, behoudt de huurder de mogelijkheid om vermindering van de huurprijs te vorderen, de huurovereenkomst te ontbinden en / of schadevergoeding te eisen. Dit zal dan, gezien de ‘inbreuk’ op zijn gebruiksrecht, aan de hand van de normale daarvoor geldende regels moeten worden beantwoord, waarbij meespeelt dat de huurder enig ‘inbreuk’ moet gedogen met het oog op de belangen van de verhuurder (of de buurman).


Gedoogplicht van de huurder in geval van renovatie door de verhuurder

Na verloop van tijd kan een renovatie van het gehuurde gebouw noodzakelijk zijn. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Een dergelijke renovatie leidt doorgaans tot een verhoging van de huurprijs, ervan uitgaande dat het huurgenot als gevolg van de renovatie verbetert.

De verhuurder die een renovatie wil doorvoeren, is onder omstandigheden bevoegd de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voorzover zulks kan worden gebracht onder de wettelijke opzeggingsgronden die gelden voor een gebouwde onroerende zaak als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Na opzegging is de huurovereenkomst beëindigd en heeft de verhuurder volledige vrijheid de renovatie naar eigen inzicht door te voeren. Daarna kan hij met nieuwe huurders nieuwe huurovereenkomsten sluiten.

Beëindiging van de bestaande huurovereenkomst is evenwel niet noodzakelijk. De verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak, moet daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doen. De huurder moet in dat geval, voorzover het voorstel als redelijk is te beschouwen, dulden dat de verhuurder tot planning en uitvoering van de renovatie overgaat. Ook nu heeft de huurder, afhankelijk van de mate waarin zijn gebruiksrecht als gevolg van de renovatie wordt aangetast, recht om vermindering van de huurprijs te vorderen, de huurovereenkomst te ontbinden of schadevergoeding te eisen (art. 7:220 lid 2 BW).

Het voorstel tot renovatie moet schriftelijk door de verhuurder tot de huurder(s) worden gericht. Daarin moet zijn aangegeven welke werkzaamheden er zullen worden verricht, hoeveel tijd deze in beslag zullen nemen, in welke mate vermindering van het huurgenot optreedt en op welke wijze eventueel aan de nadelen daarvan tegemoet wordt gekomen, bijvoorbeeld door het ter beschikking stellen van vervangende ruimte. Belangrijk is echter dat het voorstel tevens moet aangeven wat de gevolgen van de renovatie zullen zijn voor de in de toekomst te betalen huurprijs.

De huurder is gehouden een redelijk voorstel tot renovatie te aanvaarden en de daarbij aan de orde komende lasten en nadelen te dulden. Is het voorstel naar zijn mening niet redelijk, dan behoeft hij het niet te aanvaarden. In dat geval kan de verhuurder de rechter verzoeken om de huurder te veroordelen hem gelegenheid tot renovatie te bieden, al dan niet op straffe van het verbeuren van een dwangsom voorzover de huurder aan deze veroordeling geen gehoor geeft en / of met een bevel van tijdelijke ontruiming.

Het voorstel moet redelijk zijn gezien de belangen van de verhuurder tegenover die van de huurder. Bij die afweging zijn onder meer van belang de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder, de huurprijsverhoging voor de huurder, de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en de overige omstandigheden van het geval. De verhuurder zal moeten stellen en zo nodig bewijzen dat zijn voorstel redelijk is. Kan de huurder wel instemmen met de renovatie zelf, maar niet met de daarmee gepaard gaande huurverhoging, dan kunnen partijen, zo er sprake is van de verhuur van woningen, de huurcommissie vragen uitspraak te doen over de in verband met de renovatie voorgestelde huurverhoging (art. 7:255 BW). In andere gevallen zijn partijen aangewezen op inschakeling van de kantonrechter.

De wet komt de verhuurder te hulp met een wettelijk vermoeden. Wanneer de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, betreft wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70 % of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken, nadat hij schriftelijk in kennis is gesteld dat 70 % of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel (art. 7:220 lid 3 BW). Bij renovatie van een gebouwencomplex moet de verhuurder dus, wanneer niet alle huurders akkoord gaan, het initiatief nemen om de rechter over de redelijkheid van het voorstel te laten oordelen. Maar zijn ten minste 70 % van de huurders al met het voorstel akkoord, dan ligt het initiatief bij de huurder(s) die desondanks niet akkoord wil (willen) gaan. Hij (zij) kan (kunnen) het voorstel alsnog door de rechter laten toetsten.

De voorgaande regeling doet niet af aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voorzover zulks kan worden gebracht onder de wettelijke opzeggingsgronden die gelden voor een gebouwde onroerende zaak als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft (art. 7:220 lid 4 BW).


Onderverhuur (en bruikleen)

De verhuurder en huurder mogen zelf in de huurovereenkomst afspreken of onderverhuur of het in bruikleen geven van het gehuurde pand door de huurder aan een derde is toegestaan of verboden. Zowel bij verhuur van woonruimten als van bedrijfsruimten kan de verhuurder dus bedingen dat de huurder niet, althans niet zonder zijn schriftelijke toestemming, bevoegd is om de gehuurde zaak of een gedeelte daarvan (bijv. bepaalde ruimte of kamer) aan een derde onder te verhuren of in bruikleen te geven of daaraan nadere voorwaarden verbinden. Hebben de verhuurder en huurder hierover niets geregeld, dan is de huurder bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander onder te verhuren of in bruikleen te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben (art. 7:221 BW). Het gaat daarbij om de beantwoording van de vraag of de huurder in de gegeven omstandigheden aanleiding had te veronderstellen dat de verhuurder bezwaren zou kunnen hebben tegen de onderhuur aan deze onderhuurder, m.a.w. dat hij moest aannemen – in de zin dat het niet anders kon dan dat hij heeft aangenomen – dat de verhuurder bezwaren zou hebben.

Beslissend voor wat de huurder mocht aannemen, is niet het tijdstip van het aangaan van de hoofdhuur, maar van de onderhuur. Zonodig zal hij daartoe de verhuurder moeten inlichten en hem tijd geven zich een oordeel te vormen. Blijkt een onderhuurder waarvan de hoofdhuurder dat niet behoefde te verwachten, de zaak naderhand onbehoorlijk te gebruiken en maakt de verhuurder dan alsnog tegen de onderhuur bezwaar, dan blijft de onderhuur bevoegd gesloten. Veroorzaakt de onderhuurder schade aan de verhuurde zaak dan zal de onderverhuurder hiervoor jegens de hoofdverhuurder aansprakelijk zijn op grond van de art. 7:218 BW en / of art. 7:219 BW. Meer in het algemeen zal slecht huurderschap van de onderhuurder tot aansprakelijkheid van de onderverhuurder kunnen leiden krachtens art. 7:213 BW en art. 7:219 BW.

Gehandhaafd is het verbod van onderhuur van een zelfstandige woning, met dien verstande dat de huurder die in de woning zijn hoofdverblijf heeft, wel een deel daarvan mag verhuren overeenkomstig art. 7:244 BW. Ingevolge deze bepaling is de huurder van woonruimte, in afwijking van art. 7:221 BW, niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. De huurder van zelfstandige woonruimte die in de woning zijn hoofdverblijf heeft, is echter bevoegd een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven. Deze bepaling is evenwel van regelend recht, zodat de verhuurder de mogelijkheid heeft ook in dat geval onderhuur contractueel uit te sluiten. De hoofdregel van art. 7:221 BW geldt, gezien het voorgaande, dus niet voor de verhuur van onzelfstandige woonruimte. Indien de verhuurder en huurder hieromtrent niets hebben geregeld, is de huurder van de onzelfstandige woonruimte (kamer), blijkens art. 7:244 BW (‘.. huurder van woonruimte ..’) niet bevoegd de kamer aan een derde onder te verhuren. Zou de hoofdregel van art. 7:221 BW wel op onzelfstandige woonruimten van toepassing zijn, dan zou de huurder, wanneer hieromtrent niets was geregeld, wel het recht hebben om zijn kamer (of een deel daarvan) aan een derde onder te verhuren, behalve wanneer hij zou moeten aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren had.

Art. 7:221 BW (of art. 7:244 BW) bevat geen bijzondere regels voor onbevoegd aangegane onderhuur. Bij gebreke van dergelijke regels vloeit uit het stelsel van het wetboek het volgende voort, ongeacht of de onderhuur in strijd met art. 7:221 BW dan wel met een beding in de hoofdhuurovereenkomst is gesloten. Voor de geldigheid van een huurovereenkomst is niet vereist dat de verhuurder eigenaar van de zaak of uit anderen hoofde in staat is aan de huurder het overeengekomen gebruik te doen hebben. De onbevoegdheid van de hoofdhuurder tot onderhuur doet dan ook aan de geldigheid van de onderhuur niet af. Wel pleegt de hoofdhuurder die onbevoegd onderverhuurt een toerekenbare tekortkoming in de nakoming jegens de hoofdverhuurder en kan zulks worden aangemerkt als onbehoorlijk gebruik van het gehuurde (art. 7:213 BW). Dit kan leiden tot beëindiging van de hoofdhuur. Dit zal tot gevolg hebben dat de hoofdhuurder aan de onderhuurder niet langer het overeengekomen gebruik van de zaak kan verschaffen, zodat hij ook jegens de onderhuurder in de nakoming van zijn verplichtingen tekortschiet en dat wel op aan hem toe te rekenen wijze. Hij zal derhalve schadevergoeding verschuldigd worden (art. 7:203 BW jo. art. 7:205 BW). De bevoegdheid tot gebruik van het gehuurde komt de huurder slechts gedurende de huurtijd toe. Indien de huurder bevoegd was tot onderhuur, eindigt ook deze bevoegdheid met de hoofdhuur. Het einde van de hoofdhuur brengt niet tegelijk ook de onderhuur tot een einde, zij het dat de hoofdhuurder nadien niet meer in staat is het gebruik van de zaak aan de onderhuurder te verschaffen. Hij zal derhalve vanaf het einde van de hoofdhuur jegens de onderhuurder een toerekenbare tekortkoming in de nakoming plegen totdat ook de onderhuur is geëindigd, zulks met alle aan die toerekenbare tekortkoming in de nakoming verbonden gevolgen (art. 7:203 BW jo. art. 7:205 BW. In beginsel is de hoofdverhuurder niet verplicht een gebruik uit hoofde van een onbevoegd aangegane onderhuur te eerbiedigen, zodat hij reeds gedurende de huurtijd tot beëindiging van dit onrechtmatige gebruik kan dwingen. Het is evenwel denkbaar dat dit misbruik van bevoegdheid zou opleveren, met name wanneer de verhuurder daarbij geen belang heeft voordat de huurtijd is verstreken (art. 3:14 BW). Bij verhuur van bedrijfsruimten moet ten aanzien van de beëindiging van een onderhuurovereenkomst tevens rekening worden gehouden met het bepaalde in art. 7:306 BW.

Het voorgaande is slechts van toepassing wanneer de huurder zijn huurverhouding met de verhuurder handhaaft, maar de gehuurde zaak geheel of gedeeltelijk aan een derde onderverhuurt of in bruikleen geeft. Er blijft dan sprake van een huurverhouding tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder enerzijds en hoofdhuurder en onderhuurder anderzijds. De verhouding tussen de hoofdverhuurder en onderhuurder is slechts van feitelijke aard. Iets anders doet zich voor als de huurder zijn gehele huurverhouding tot de verhuurder aan een derde overdraagt. In dat geval blijft er alleen een huurverhouding bestaan tussen de verhuurder en de huurder, zij het dat de plaats van de oorspronkelijke huurder is ingenomen door een andere huurder. Een dergelijke contractsoverneming is alleen geoorloofd met toestemming van de verhuurder. Er is sprake van een driepartijenovereenkomst tussen de verhuurder, oorspronkelijke huurder en nieuwe huurder. Daarenboven kan bij verhuur van bedrijfsruimten krachtens art. 7:307 BW een indeplaatsstelling door de rechter worden uitgesproken.


Mededelingsplicht huurder terzake van gebrek of storing door derde

De verhuurder die aansprakelijk is voor de gevolgen van een gebrek of van de bewering van een derde dat deze recht heeft op de verhuurde zaak, heeft meer kans zijn schade te beperken naarmate hij sneller van dat gebrek of deze rechtspretentie op de hoogte is. Daarom verplicht de wet de huurder, als hij gebreken aan de verhuurde zaak heeft ontdekt, door door derden in zijn genot wordt gestoord of geconfronteerd wordt met een rechtspretentie van een derde, de verhuurder hiervan onverwijld in kennis te stellen. Doet de huurder dat niet of redelijkerwijs te laat, dan is hij gehouden aan de verhuurder de door de nalatigheid ontstane schade te vergoeden (art. 7:222 BW). De sanctie bij het niet of niet tijdig nakomen is derhalve uitsluitend de verplichting tot betaling van schadevergoeding. Niet of niet tijdig melden betekent niet dat de huurder geen recht op herstel van het gebrek heeft of bij het bestrijden van de rechtspretentie van de derde niet behoeft te worden bijgestaan. Wel kan dit tot gevolg hebben dat hij voor de melding ontstane kosten niet kan terugvorderen, zoals is bepaald in art. 7: 211 lid 2 BW.


Gelegenheid geven tot bezichtiging

Het is mogelijk dat de verhuurder de verhuurde zaak tijdens of na afloop van de huurovereenkomst aan een ander wil verkopen of wenst te bezwaren met een beperkt recht, bijvoorbeeld een recht van hypotheek. Tevens is het denkbaar dat de huurovereenkomst ten einde loopt en de verhuurder vooruitlopend daarop reeds gesprekken met andere potentiële huurders voert om wellicht nadien met één van hen een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Onder zulke omstandigheden is de huurder gehouden om, op verzoek van de verhuurder, te dulden dat aan de zaak de gebruikelijke kennisgevingen van het te huur of te koop zijn worden aangebracht alsook aan belangstellenden gelegenheid te geven tot bezichtiging (art. 7:223 BW). De verplichting om aan belangstellenden de gelegenheid te geven tot bezichtiging sluit in dat ook taxateurs of anderen die met of voor een belangstellende optreden, toegelaten dienen te worden.


Verplichting tot teruggave gehuurde zaak bij het einde van de huur

De huurder is verplicht de gehuurde zaak bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen (art. 7:224 lid 1 BW). Tenzij hierover contractueel andere afspraken zijn gemaakt of uit de wet iets anders voortvloeit, dient de huurder de gehuurde zaak in beginsel in de oorspronkelijke staat aan de verhuurder ter hand te stellen, zij het zonder herstel van normale verslechteringen die door gebruik of slijtage zijn veroorzaakt of van gebreken die krachtens wet of overeenkomst door de verhuurder verholpen hadden moeten worden.

De verhuurder kan van de huurder verwijdering van aangebrachte veranderingen vorderen, tenzij zulks contractueel of door de wet (zoals bij bevoegdelijk door de huurder van woonruimte aangebrachte veranderingen) is uitgesloten (zie hiervoor). De verhuurder kan tevens herstel eisen van de kleine gebreken die krachtens art. 7:217 BW (of bij bedrijfsruimten: krachtens de huurovereenkomst) voor rekening van de huurder zijn. Tevens mag de verhuurder verlangen dat de huurder de schade vergoedt waarvoor hij aansprakelijk is, bijvoorbeeld die te wijten is aan onzorgvuldig gebruik door de huurder, diens gezinsleden, bezoekers of onderhuurders. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst (art. 7:224 lid 2 BW). Van deze bepaling kan bij de verhuur van woonruimten niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (art. 7:242 BW). Houdt de huurder na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich, dan kan de verhuurder over de tijd dat hij het gehuurde mist, een vergoeding vorderen gelijk aan de huurprijs, onverminderd, indien zijn schade meer dan deze vergoeding bedraagt, zijn recht op dit meerdere (art. 7:225 BW).